Il lusso, oggi, va oltre il comfort e l’estetica, si declina in termini di tempo, personalizzazione e autenticità. Dopo la pandemia, la domanda si è orientata verso strutture capaci di garantire spazi ampi, standard elevati, servizi su misura con offerta wellness integrata. Al tempo stesso, la sostenibilità è ormai un criterio determinante nelle scelte degli ospiti.
L’hôtellerie di lusso propone un’esperienza che combina accoglienza, alta ristorazione, cultura e servizi personalizzati. Il Food & Beverage ha un ruolo strategico nel qualificare l’identità della struttura e le proposte gourmet legate al territorio rappresentano leve competitive molto efficaci per distinguersi.
L’ingresso di grandi brand internazionali del lusso e l’aumento dei flussi turistici postCovid hanno consolidato l’Italia tra le mete più ambite al mondo nel segmento luxury hospitality.
Negli ultimi dieci anni, il turismo di lusso in Italia ha registrato una domanda in costante aumento, con un tasso medio annuo di crescita di circa il 4% in termini di arrivi e presenze. Nel solo 2024, le strutture alberghiere di fascia alta in Italia (5 stelle e 5 stelle lusso) hanno accolto circa 4,7 milioni di arrivi e oltre 14,1 milioni di pernottamenti, generando una spesa diretta superiore a 9 miliardi di euro (Fonte: Istat).
Nel 2024, gli investimenti nel segmento hanno raggiunto circa 2 miliardi di euro. Il trend si è confermato, con un volume complessivo degli investimenti pari a 1,7 miliardi di euro solo nel primo semestre del 2025 (il 51% concentrato nel segmento luxury). Gli investitori sono impegnati a riposizionare e valorizzare l’ingente patrimonio immobiliare e alberghiero esistente nel Paese, con l’obiettivo di ottimizzare la redditività degli asset.
Hotel a 5 stelle in Europa
Al primo posto della classifica figura la Grecia che, con 835 hotel di fascia alta, rappresenta circa l’8% dell’intera offerta nazionale.
L’Italia si posiziona al secondo posto in Europa per numero di hotel a 5 stelle, con 771 strutture, pari al 2% dell’offerta alberghiera complessiva. Seguono il Regno Unito con 766 strutture, la Francia con 484 e la Spagna con 365.
In termini di capacità ricettiva, invece, l’Italia si colloca al terzo posto del ranking europeo per numero di camere di fascia alta, dopo la Grecia (110 mila) e la Spagna (53 mila), ma davanti a Regno Unito (44 mila) e Francia (29 mila).
Le prime cinque regioni italiane per numero di hotel a 5 stelle sono: Lazio, Toscana, Veneto, Trentino-Alto Adige e Campania.
Risultati dell’indagine
Gli investitori risultano orientati prevalentemente su strategie value added ed esprimono aspettative di rendimento piuttosto elevate:
- quasi la metà del campione (49%) stima un IRR compreso tra il 16% e il 20%
- un 20% si aspetta ritorni nell’intervallo 11% - 15%
- un quarto del campione si attende ritorni tra il 5% e il 10%
- una minoranza pari al 5% indica aspettative superiori al 20%.
Gli operatori prevedono un aumento delle tariffe del 24% tra il 2025 e il 2027, passando da 780 euro a 970 euro, mentre gli investitori, nonostante partano da una base più elevata (1.045 euro), prevedono una crescita minore nello stesso periodo del 17%. In media, si prevede un incremento dei prezzi del 21% nei prossimi tre anni.
Anche le previsioni sull’occupancy rate (percentuale di occupazione delle camere) presentano un trend positivo: gli operatori stimano un incremento dal 71% nel 2025, al 75% nel 2027, riflettendo fiducia nella capacità di attrarre clientela e nel miglioramento delle performance operative.
Gli investitori sono leggermente più cauti, ipotizzando un passaggio dal 68% al 72%, ma prevedono di destinare al mercato del luxury hotel mediamente più di un terzo del proprio capitale disponibile nel prossimo triennio. Oltre la metà degli investitori (53%) prevede di allocare più di 100 milioni di euro nel triennio e il 22% è disposto a superare i 200 milioni.
Il dimensionamento ritenuto minimo di una camera standard nel segmento del lusso varia dai circa 30 mq per il Luxury Entry Level ai 46 mq per il Top Luxury. Il 34% degli investitori privilegia hotel tra 51 e 70 camere, mentre il 25% esprime preferenza per asset compresi tra 71 e 100 camere.
La maggioranza degli intervistati ritiene che la location, le dimensioni e il costo dell’asset siano i tre fattori principali nella selezione di un investimento nel mercato alberghiero di lusso. Ostacoli fino a non molto tempo fa considerati limitanti, come burocrazia e tassazione, sono oggi marginali.
Quasi il 60% del campione individua l’Italia come principale polo di sviluppo dei luxury hotel in Europa nei prossimi tre anni.
Il 70% degli operatori e degli investitori intervistati dichiara l’intenzione di effettuare investimenti nel Paese entro i prossimi tre anni. Soltanto una quota marginale del campione (5%) esclude del tutto la possibilità di allocare risorse nel mercato italiano.
Parola chiave: riposizionamento
La capacità di evolversi, reinventarsi e interpretare con precisione le nuove esigenze dei viaggiatori sarà il fattore decisivo per il successo e la competitività delle strutture alberghiere nel prossimo futuro.
Il riposizionamento rappresenta più di una semplice riqualificazione immobiliare: è un processo di trasformazione che ridefinisce l’essenza stessa degli hotel. Elementi chiave quali il design, l’offerta dei servizi, la personalizzazione del soggiorno, le strategie di pricing e le politiche ESG sono ormai leve fondamentali.
Nelle operazioni di riposizionamento sono soprattutto le strutture alberghiere preesistenti ad attirare l’interesse; la seconda opzione è rappresentata dagli edifici storici, scelti per le loro caratteristiche identitarie uniche, ma che spesso pongono dei vincoli di natura architettonica.
Gli intervistati stimano che, in media, circa il 24% del capitale destinato a un progetto di riposizionamento venga allocato agli spazi dedicati al Food & Beverage che si è trasformato da servizio accessorio, a importante centro di profitto con design e concept specifici.
Attese di sviluppo del mercato luxury hotel nei diversi paesi europei (%)
Destinazioni preferite
- Le città principali – Milano, Roma, Venezia e Firenze – emergono come i mercati più attrattivi per le strategie di sviluppo di investitori e operatori.
- Seguono le località balneari e lacustri che, pur caratterizzate da una stagionalità marcata, continuano a esercitare un forte appeal internazionale grazie a location associate al lusso (Costa Smeralda, Costiera Amalfitana, Portofino, Lago di Como).
- Al quarto posto si collocano le località montane: nonostante una domanda più circoscritta, alcune destinazioni di rilievo nelle Alpi e nelle Dolomiti registrano una crescita grazie all’aumento dell’interesse per esperienze esclusive a contatto con la natura.
- Le città secondarie risultano invece residuali tra le preferenze, sebbene alcuni operatori si stiano progressivamente orientando verso questi mercati alla ricerca di rendimenti più elevati rispetto alle destinazioni primarie ormai sature.
L’indagine Deloitte
L’indagine è stata condotta attraverso una survey a domande chiuse, secondo la metodologia CAWI (Computer Assisted Web Interview), coinvolgendo più di 900 attori del settore dell’ospitalità italiana e internazionale, suddivisi in due categorie: Investitori immobiliari, operanti nell’ambito dell’hospitality, attivi anche nel segmento luxury (investitori istituzionali, investitori generalisti, Investment Managers e family offices) e Operatori gestionali, di cui una parte significativa specializzata anche nel segmento luxury.
Fonte: Deloitte “The Italian Luxury Hospitality: Time to Elevate?”